Renters' Rights Act 2025 – co landlord musi wiedzieć po 1 maja 2026 r.

Koniec Section 21 i umów na czas określony

Najważniejszą zmianą jest likwidacja tzw. Section 21, czyli możliwości zakończenia najmu bez podania przyczyny. Od 1 maja 2026 r. odzyskanie nieruchomości wymaga wskazania jednej z ustawowych podstaw przewidzianych w Section 8.

Jeżeli doręczyłeś ważny Section 21 notice przed 1 maja 2026 r., mogłeś jeszcze skorzystać z przepisów przejściowych, jednak w większości przypadków pozew do sądu należało złożyć najpóźniej do 31 lipca 2026 r.

Równocześnie wszystkie umowy Assured Shorthold Tenancy (AST) zostały automatycznie przekształcone w Assured Periodic Tenancy. Nie było potrzeby podpisywania nowych umów ani aneksów — zmiana nastąpiła z mocy prawa. Data zakończenia umowy przestała mieć znaczenie, a możliwość odzyskania lokalu zależy wyłącznie od ustawowych podstaw.

Eksmisja tylko z ustawową przyczyną

Aby odzyskać nieruchomość, landlord musi doręczyć Section 8 notice i wskazać odpowiednią podstawę prawną. Do najważniejszych należą:

• zaległości czynszowe,
• zachowania antyspołeczne,
• zaniedbywanie nieruchomości,
• zamiar sprzedaży nieruchomości,
• zamiar zamieszkania przez właściciela lub członka jego najbliższej rodziny.

Dwie ostatnie podstawy są szczególnie istotne z punktu widzenia inwestorów. Nie można z nich skorzystać przez pierwsze 12 miesięcy trwania najmu, a standardowy okres wypowiedzenia wynosi 4 miesiące. Oznacza to mniejszą elastyczność przy planowaniu sprzedaży lub zmiany sposobu wykorzystania nieruchomości.

Samo doręczenie Section 8 notice nie kończy najmu. Jeżeli najemca nie opuści lokalu, landlord musi uzyskać possession order w sądzie i udowodnić, że wskazana podstawa rzeczywiście istnieje. Dlatego odpowiednio prowadzona dokumentacja — historia płatności, korespondencja, protokoły zdawczo-odbiorcze czy potwierdzenia doręczeń — staje się jednym z najważniejszych elementów ochrony interesów właściciela.

Podwyżki czynszu i większa elastyczność najemcy

Od 1 maja 2026 r. dotychczasowe klauzule waloryzacyjne w większości umów przestały obowiązywać. Dla większości najmu okresowego czynsz można podwyższyć wyłącznie zgodnie z procedurą określoną w Section 13 Housing Act 1988. Oznacza to:

• możliwość podwyżki maksymalnie raz w roku,
• obowiązek doręczenia formularza Form 4A z co najmniej dwumiesięcznym wyprzedzeniem,
• możliwość zakwestionowania wysokości czynszu przez najemcę przed First-tier Tribunal, jeżeli przekracza on poziom rynkowy.

Zmieniły się również zasady wypowiadania umowy przez najemcę. Może on zakończyć najem w dowolnym momencie, składając pisemne wypowiedzenie z co najmniej dwumiesięcznym wyprzedzeniem. Dla właścicieli oznacza to konieczność uwzględnienia większej rotacji najemców oraz potencjalnych pustostanów podczas planowania przepływów finansowych.

Zwierzęta i nowe obowiązki landlordów

Najemca może wystąpić o zgodę na posiadanie zwierzęcia, a landlord nie może odmówić bez uzasadnionej przyczyny. Nowe przepisy wprowadzają również dodatkowe obowiązki informacyjne. Za nieprzestrzeganie części z nich lokalne władze mogą nałożyć karę sięgającą nawet £7,000, dlatego warto upewnić się, że wszystkie wymagane dokumenty zostały prawidłowo przekazane najemcom.

Czy landlordzi naprawdę uciekają z rynku?

Choć od miesięcy mówi się o exodusie landlordów, dane pokazują bardziej złożony obraz. Według Hamptons udział landlordów w zakupach nieruchomości wzrósł na początku 2026 r. do 13,3%, co stanowi najwyższy poziom od 2016 r.

Jednocześnie niemal jedna czwarta kupowanych nieruchomości pochodziła od innych landlordów. Oznacza to przede wszystkim konsolidację rynku — mniejsi właściciele sprzedają swoje nieruchomości, a bardziej doświadczeni inwestorzy powiększają portfele.

Nowe przepisy wprowadzają dodatkowy element ryzyka. Skorzystanie z podstawy sprzedaży (Ground 1A) wiąże się z 12-miesięcznym zakazem ponownego wynajęcia nieruchomości, co sprawia, że decyzja o sprzedaży jest dziś bardziej strategiczna niż wcześniej.

Coraz więcej inwestorów decyduje się także na zakup nieruchomości przez spółki Ltd. Według Hamptons około 75% nowych zakupów buy-to-let odbywa się obecnie właśnie w tej formie, głównie ze względu na korzystniejsze zasady rozliczania kosztów finansowania. Wybór odpowiedniej struktury powinien być jednak dostosowany do indywidualnej sytuacji podatkowej oraz długoterminowych planów inwestycyjnych.